Achat terrain - Construction - Achat logement ancien
Achat logement neuf - Vente logement - Fiscalité du propriétaire

- Acheter un terrain et Construire

Le candidat acquéreur d'un terrain pour construire une maison peut obtenir auprès de la mairie un certificat d'urbanisme. Il peut demander soit :

• un certificat " ordinaire " ou " simplifié " Ce document administratif informe sur les règles d'urbanisme, les limitations administrative au droit de propriété (servitudes), le régime de taxes et participations applicables au terrain concerné. Il indique également si le bien est situé ou non à l'intérieur du périmètre d'un droit de préemption. Il renseigne sur l'état des équipements publics existants ou prévus. Cet acte administratif ne se prononce pas sur la constructibilité d'un terrain. Il n'est ni positif ni négatif. Il s'agit d'un document informatif ;
  
  
• un certificat d'urbanisme " pré-opérationnel " ou " détaillé " Lorsque le candidat acquéreur envisage une opération déterminée sur un terrain, il peut savoir si celle-ci est réalisable en demandant un certificat d'urbanisme pré-opérationnel. Il retrouvera toutes les indications contenues dans un certificat ordinaire (limitation administrative au droit de propriété, équipements publics existants ou prévus, taxes et participations, droit de préemption).
  Le candidat acquéreur peut consulter à la mairie le PLU (plan local d'urbanisme) ou le POS, (plan d'occupation des sols) s'il est toujours en vigueur, pour se donner une idée de l'évolution de l'environnement du terrain. Il se renseignera également sur les servitudes qui pèsent éventuellement sur le terrain.
  La surface et les limites du terrain mentionnées au cadastre n'ont pas de valeur juridique. En cas d'incertitude, il est préférable de faire établir un bornage par un géomètre-expert.
  Un spécialiste peut également être chargé de réaliser une étude du sol. Cela permet de s'assurer que le terrain est techniquement constructible.

• est alimenté en eau, gaz, électricité, téléphone ;
• est raccordé au réseau d'assainissement collectif; En cas de non raccordement aux différents réseaux, le candidat acquéreur peut se faire établir un devis auprès des services concernés.

Si le terrain est dans un lotissement, le candidat acquéreur doit demander à consulter le règlement de lotissement et le cahier des charges ou à défaut l'arrêté de lotir pour s'assurer que son projet est compatible avec les dispositions prévues dans ces documents.

- Construire: passer par un maître d'oeuvre ou un architecte

Maître d’œuvre :

Le particulier qui décide de faire exécuter sur un terrain lui appartenant des travaux de construction d'une maison individuelle, en est le maître d'ouvrage. Il peut faire appel à un maître d'oeuvre.

Le maître d'oeuvre est :

• soit un professionnel non-architecte qui prendra le nom de bureau d'études, économiste de la construction ou tout simplement maître d'oeuvre ;
• soit un architecte ou un agréé en architecture.

• concevoir le projet, c'est-à-dire établir les plans ;
• élaborer les documents techniques ;
• coordonner les travaux et assister le maître de l'ouvrage dans ses relations avec les entreprises. En contrepartie il perçoit des honoraires. Mais il ne se charge pas de la construction ou des travaux.

Le maître de l'ouvrage doit pour cela faire appel à plusieurs entreprises appartenant à différents corps de métier (maçon, couvreur, électricien...).
Le maître d'oeuvre peut conseiller le maître de l'ouvrage dans le choix des entreprises, mais en aucun cas, les sélectionner à sa place. Il ne peut intervenir en son nom, ni pour son compte.
Il ne doit pas avoir de liens juridiques avec les entreprises sélectionnées : c'est le maître de l'ouvrage qui traite directement avec les entreprises qu'il a choisies, éventuellement avec son aide.
Le maître d'oeuvre ne pourra donc s'engager dès le départ sur un coût de construction, mais devra respecter l'enveloppe budgétaire que le maître de l'ouvrage lui aura indiquée.
Le contrat de maîtrise d'oeuvre est indépendant des marchés de travaux que le maître de l'ouvrage passe avec les différents corps de métier.
Il s'agit d'un " contrat de service " appelé aussi " contrat de louage d'ouvrage " ou " contrat d'entreprise " que le maître d'oeuvre signe avec le maître de l'ouvrage.

Architecte:

Les plans des travaux soumis à une autorisation de construire doivent normalement être conçus par un architecte ou un agréé en architecture inscrits au tableau régional de l'ordre des architectes.
Il existe néanmoins des exceptions.
Ne sont pas obligés de recourir à un architecte pour l'établissement d'un plan, les particuliers qui veulent effectuer par eux-mêmes :

• une construction dont la surface de plancher hors oeuvre nette n'excède pas 170 m2 ;
• des travaux d'agrandissement d'une construction existante portant sur un logement dont la surface du bâtiment initial n'excède pas 170 m2 et à condition que la surface globale après travaux (construction existante + agrandissement) soit elle-même inférieure à 170 m2 ;
• des travaux d'aménagement ou d'équipement n'entraînant pas de modifications extérieures du bâtiment ;
• des travaux d'aménagement ou d'équipement d'une façade commerciale.

 
- Acheter : un logement ancien

Avant de s'engager définitivement, le candidat acquéreur qui a sélectionné un logement, a intérêt à le visiter à des heures différentes.
A compter du 1er juin 2001, il bénéficie d'un délai de sept jours pour parfaire son consentement (un délai de rétractation de sept jours si l'acte est conclu sous seing privé, un délai de réflexion de sept jours si l'acte est conclu sous forme authentique)
Si le logement est ancien, il sera utile de vérifier l'état de la toiture, des murs, du chauffage, des sanitaires, de l'installation électrique. Il est intéressant, dans ce cas, que le candidat acquéreur se fasse assister d'un professionnel, pour évaluer l'importance et le montant des travaux éventuels.
Le candidat acquéreur peut se renseigner auprès de la Mairie sur:

• l'évolution prévisible du quartier et demander une note de renseignement d'urbanisme
• sur les servitudes qui pèsent éventuellement sur le logement
• le droit de préemption des collectivités publiques.

S'il s'agit de l'achat d'un appartement ou d'une maison faisant partie d'un ensemble collectif, le candidat acquéreur peut obtenir auprès du notaire ou de l'agent immobilier chargé de la transaction, le règlement de copropriété, le procès-verbal des dernières assemblées générales et un état des charges des deux dernières années.
Le candidat acquéreur peut, à compter du 1er juin 2001 consulter, sur sa demande, le carnet d'entretien de l'immeuble.
Le carnet d'entretien est établi conformément à un contenu défini par décret.

A compter de cette même date, tout candidat acquéreur à l'acquisition d'un lot de copropriété, pourra consulter un autre document: le diagnostic technique, lorsque l'immeuble construit depuis plus de quinze ans est mis en copropriété.
Ce document technique établit un constat de l'état apparent de la solidité du clos et du couvert et de celui des conduits, canalisations et équipements de sécurité.

- Acheter: un logement neuf (sur plan)

Le candidat acquéreur d'un logement en cours de construction ou à construire doit se décider sur la base d'un descriptif.
Il peut également visiter un logement modèle ou témoin. Le descriptif doit obligatoirement préciser notamment:

• la surface habitable en m2,
• le nombre de pièces,
• la nature et la qualité des matériaux,
• la situation du logement dans l'immeuble,
• la liste détaillée des équipements collectifs et leurs conditions d'utilisation.

S'il n'est pas possible de visiter le futur logement, le candidat acquéreur aura intérêt de se rendre sur place pour juger de la situation de l'immeuble, du quartier, des équipements et des transports existants.

Le candidat acquéreur doit choisir un professionnel qui justifie d'une assurance garantissant son activité générale et sa responsabilité en cas de malfaçons.

Doit être privilégié le choix d'un professionnel bénéficiant d'une garantie extrinsèque c'est à dire d'une caution d'un organisme extérieur de crédit ou d'assurance garantissant l'achèvement des travaux.

- Vendre un logement :

Diagnostics immobiliers obligatoires
L'obligation de fournir un dossier de diagnostic technique s'inscrit dans l'obligation générale pesant sur le vendeur d'informer l'acquéreur sur les caractéristiques et l'état du bien mis en vente. Ces informations sont aujourd'hui regroupées dans un document unique intitulé le « dossier de diagnostic technique » (Code de la construction et de l'habitation : art. L. 271-4 à L. 271-6 :

• à la présence de plomb,
• à la présence d'amiante,
• à la présence de termites,
• à l'état de l'installation intérieure de gaz,
• à l'état des risques naturels et technologiques,
• à la performance énergétique du bâtiment,
• à l'état de l'installation électrique.

- Fiscalité :

Le propriétaire qui possède un bien immobilier en France devra payer chaque année à l’état français:

• la taxe d'habitation : à savoir = sont redevables de la taxe d'habitation, les personnes qui occupent un logement, en tant que propriétaire occupant et/ou locataire ou occupant à titre gratuit. La taxe est due par celui qui a la jouissance du logement au 1er janvier de l'année d'imposition, qu'il s'agisse d'une résidence principale ou secondaire.
• la taxe foncière : Le propriétaire d'un logement au 1er janvier de l'année d'imposition est redevable de la taxe foncière.
  Le montant de la taxe foncière est égal au revenu cadastral multiplié par un taux fixé chaque année par le conseil municipal de la commune.
  Les logements neufs bénéficient d'une exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties durant les 2 années qui suivent leur achèvement.
  Toutefois, la commune, par délibération, peut supprimer l'exonération pour la part perçue à son profit.

- Assurance : L’assurance du logement est obligatoire dans tous les cas.